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樓市新態/「錢罌效應」的形成與演進/祥益地產總裁 汪敦敬

時間:2019-05-15 03:17:59來源:大公報

  三大購買力最深厚的力量就是「財富效應」(因資產升值而衍生的購買力),但要認識財富效應之前,必先要認識「錢罌理論」。

  早於2004年筆者撰文「香港神話」(五),就已開始用「錢罌」來形容房地產投資和有關財富儲藏的功能:「在某角度來說,城市是市民的錢罌,小市民將畢生的積蓄投入了物業裏。長年累月的供樓,就如小朋友不斷入錢罌一樣,總有一天,物業供滿了,就如小朋友有入滿錢罌一樣,成為『小富翁』,得到擁有財富的滿足!」

  去到同年香港神話(七)一文,正式推出「錢罌理論」,並提出儲藏財富和傳統市場運作是存在互動關係的:「如果各位認同我評價物業市場的『錢罌理論』及『經濟調節器官理論』的話,政府一些行政措施及市場錯誤觀念,可能會反過來將以上兩個功能徹底破壞。有兩種觀念是會破壞以上兩種功能的,一是『管制炒樓』,既然市場自己會調節,樓價太貴自然會自我調整,人為地去管制他只會令到有關的調節機制不平衡。正如上期所說,市場是由『運作中的經濟能力』及『儲備財富』兩者之間自然地產生調節作用,本來投資過量,『儲備財富』跟着降低,太有為的管制會令到『儲備財富』及『運作中的經濟能力』兩者不可同步協調,最後反而阻慢了市場的正式調節!」

  對!傳統的市場機制,是樓價愈高,儲藏財富也因此低,從而市場透過市場調節而令財富轉移。但後來發展至今的新常態市場,已顛覆以上傳統機制,龍市的市場結構下,樓價愈高反而會令儲藏財富愈大。

  到2006年,筆者發表了《一片向好,樓市為何還滯銷?》一文,錢罌理論有了完整的結構,並推演了這「錢罌」的財富,有解封爆發的一日:「所謂『錢罌』模式,即消費者就若一個追求儲蓄的小朋友一樣,因為要累積財富,所以暫時作低消費,直到有一日『錢罌』已滿後,小朋友就會有一日敲碎錢罌,作短暫的小豪客消費,我認為,香港未來樓市就是這模式。

  「雖然樓市近年成交量偏低、成交雖少,卻反令大部分業主被迫持續供樓。不知不覺,1995至1997年成交的樓宇,經過期間的十一次減息,不少人已供滿了樓。市場已日益充斥了一班較雄厚的購買力,就如儲『錢罌』般到了滿溢的地步,縱使社會走向老化,這班購買力亦會成為未來樓市的最大變數,至於如何捕捉這班購買力何時爆發,將也是未來的樓市主要話題了。」

  多年來,在「錢罌」模式下不斷聚積的財富,到近年滿溢爆破時產生的多種效應,包括「財富效應」。不少掌握舊有經濟理論的人也忽略了「錢罌」模式和「財富效應」這些新常態,因此在評估樓市及投資決定上也出現了連續性誤差。

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